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:100: 个人博客站，记录一些事。
劳动争议案件实务
**劳动争议案件仲裁阶段的开始：立案** （一）用人单位作为被告，仲裁委会送达三个通知： 1.立案通知书。**十天之内还要求提交****答辩书****，在开庭前不要提交。不要泄露自己的答辩思路。** 2.出庭通知书 3.举证通知书（在举证期限内一定要提交。） 附举证须知，告之举证责任、证据要求、举证期限、交换证据、补充证据五部分内容。 （二）提交的手续 1.《营业执照》副本复印件盖章 2.《法定代表人证明》 3.《授权委托书》 认真看授权的签字问题。 最多可以委托两个人。 区分一般授权和特别授权。 （三）管辖 劳动争议有劳动合同履行地或者**用人单位所在地**的劳动争议仲裁委员会管辖。 对管辖有异议的,收到本通知之日起十日内向提出,并提出相关依据的原件。 核对公司名称是否准确（仲裁委不要求提交**工商查询**）。 **五、如何答辩** 1.是否提交书面答辩？ 2.针对请求答辩？ 是劳动关系还是**劳务关系**？**劳务关系不需要走仲裁，**对单位有利。非法用童工的处罚很重。 是否存在劳动关系？ 3.寻找法律依据？ 与事实不符的要说清楚。对自己的主张要举证，比如对方说是5000，你说是1000，那你要举证。 审事实。 **六、如何举证** 1.法律事实和客观事实 举证：张某与酒楼劳动争议工资标准（**单位有两套账，发工资就有一个大本，上面就是1500，保险也是按1500来。劳动者离职的时候逼着单位出了个证明是10050，最后结算是12000.**） 2.分析判断证据的方法 （1）甄别：是对收集的证据，逐一地进行单个审查、辨别其真伪和确定其证明力的方法。 ...
重点融资条款释义
## 融资后的注册资本、资本公积计算 资本公积（capital reverves ）就是指投资者或者他人投入到企业、所有权归属于投资者、并且投入金额上超过法定资本部分的资本。 资本公积形成的来源按其用途主要包括两类： 一类是可以直接用于转增资本的资本公积，包括资本(或股本)溢价、接受现金捐赠、拨款转入、外币资本折算差额、债权人豁免的债务等。一类是不可以直接用于转增资本的资本公积，包括接受捐赠非现金资产准备和股权投资准备等（此类无需掌握，实践中几乎没用过）。增资后公司注册资本及资本公积如何计算： A公司原注册资本为1000万，原资本公积为300万。现有投资人愿意投资400万占A公司16%的股权。那么：1、公司投前估值是多少？2、投资后公司的注册资本变更为多少？3、投资后多少入公司的资本公积？ 下来我们一项一项计算： 1、公司投前估值为：400万/16%=2500万。 2、投资后公司注册资本：假设新增的注册资本为x，那么 x/(1000+x)=16%，计算出 x=190.47619万元。然后再由新增的注册资本（190.47619万元）+原注册资本（1000万元）=增资后的注册资本（1190.47619）万元。 3、投资总额400万中入资本公积的部分为：400万-190.47619万=290.52381万元。 ## 反稀释条款 目标公司新发行的股价不能低于A轮投资人购买时股价。在新发行股票或者权益性工具价格低于A轮投资人的购买价格当时适用的转换价格/时，A轮优先股转换价格将根据完全棘轮条款/广义加权平均条款/狭义加权平均条款进行调整。 条款解读： 反稀释条款也称反股权摊薄条款，是指在目标公司进行后续融资或定向增发过程中，PE为避免其股权比例、每一股所代表的价值或所持股权总额代表的价值被过分摊薄而在投资协议中约定的条款。反稀释条款包括股权比例反稀释或股权价值反稀释两种形式。 股权比例反稀释，是指目标公司通过股票分红、股票分割等方式使普通持股比例产生变化，导致风险投资人所持股份比例降低，造成可转换证券的现有价值的比例稀释。为防止股权比例被摊薄，通常在投资协议中设置投资人优先购买权，以此保证其在公司中的比例不会因发行新股而过分降低。 股权价值反稀释，是指在多轮融资过程中，基于资金需求强度不同，每轮融资中每股的价格并不相同。降价融资会造成前期风险投资者股份贬值，产生股权价值稀释。 防止股权价值稀释，反稀释条款一般采取设置棘轮条款的方式。 （1）完全棘轮条款：在完全棘轮条款情况下，投资人过去投入的资金所换取的股份全部按照最新的最低价格重新计算； （2）加权平均价格条款：在适用加权平均价格条款的情况下，目标企业后续发行的价格低于购买股份的价格时，以所有股份的加权平均价格重新计算投资人和目标企业原始股东的股份，以缓解目标企业原始股东和投资人的股份稀释。 反稀释条款的设置保证了投资人股权不被摊薄，避免创始人股东恶意降低股价的情形，确保风险投资人对目标企业的投资热情和动力，在后期融资中更加精神。 投资协议中，不同棘轮条款的选择导致的结果也大不相同。例：投资人投资100万元人民币，获得10%股权，则每1%的股权价格就是10万元人民币；日后目标企业进行新一轮的融资，新投资人投资50万元，获得10%股权，则每1%的股权价格是5万元，为降价融资。 按完全棘轮条款，二次融资后原投资人股权比例可调整为20%【原投资人持股比例=原投资人出资额/最新融资的低估值】。 按加权平均条款，原投资人持股比例=原投资人出额额/加权平均后的估值。原投资人股权比例可调整为13.3%【加权平均后估值=原投资人所付每1%股权的认购价格×（原投资人股权比例+按照原投资人所付认购价格新投资人能买到的股权比例）/（原投资人股权比例+新投资人实际获得股权比例）】。 因此，在完全棘轮条款下，即使目标企业以低价出售很少一部分股份，也会导致投资人的股权比例大大增加。这一约定一方面严厉的打击了股权稀释行为，使投资人投资损失的风险降到最低，但另一方面对目标企业及创始人股东而言比较严苛，也会引起目标企业融资困难，最终将盈利的风险提高。所以即使使用完全棘轮条款，也应该设置比较严格的激发条款，例如只有在后续第一轮融资时才适用，或者设置一个价格，只有后续融资低于这个价格时才能适用完全棘轮条款。 综上，我们建议初创企业融资时在投资协议中约定反稀释条款，尽量使用加权平均条款代替完全棘轮条款。...
## **第一讲 民事诉讼的准备** **一、****起诉或应诉必须注意的三个基本问题（诉讼主体、时效审查、初步厘清法律关系，选择好诉讼角度）** **（一）诉讼主体的确定** **1、企业被吊销营业执照后，诉讼主体的确定** 第一，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。 附件： 1、最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函 （2000年1月29日 法经[2000]24号函） 辽宁省高级人民法院： 你院《关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的请示》收悉。经研究，答复如下： 吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。如果该企业法人组成人员下落不明，无法通知参加诉讼，债权人以被吊销营业执照企业的开办单位为被告起诉的，人民法院也应予以准许。该开办单位对被吊销营业执照的企业法人，如果不存在投资不足或者转移资产逃避债务情形的，仅应作为企业清算人参加诉讼，承担清算责任。你院请示中涉及的问题，可参照上述精神办理。 此复 2、最高人民法院经济审判庭关于人民法院不宜以一方当事人公司营业执照被吊销，已丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉问题的复函 （2000年1月29日法经[2000]23号函） 甘肃省高级人民法院： 你院〔1999〕甘经终字第193号请示报告收悉。经研究，答复如下： 吊销企业法人营业执照，是工商行政管理局对实施违法行为的企业法人给予的一种行政处罚。根据《中华人民共和国民法通则》第四十条、第四十六条和《中华人民共和国企业法人登记管理条例》第三十三条的规定，企业法人营业执照被吊销后，应当由其开办单位（包括股东）或者企业组织清算组依法进行清算，停止清算范围外的活动。清算期间，企业民事诉讼主体资格依然存在。本案中人民法院不应以甘肃新科工贸有限责任公司（以下简称新科公司）被吊销企业法人营业执照，丧失民事诉讼主体资格为由，裁定驳回起诉。本案债务人新科公司在诉讼中被吊销企业法人营业执照后，至今未组织清算组依法进行清算，因此，债权人兰州岷山制药厂以新科公司为被告，后又要求追加该公司全体股东为被告，应当准许，追加该公司的股东为共同被告参加诉讼，承担清算责任。 第二，清算主体的认定。由于将企业因歇业、被撤销或被吊销营业执照情形中的清算主体确定为诉讼主体，因此对于不同性质的企业如何确定其清算主体就成为诉讼程序的关键。清算主体应是企业的股东或具有股东性质的开办单位、上级主管部门。具体而言，国有企业的清算主体是其上级主管部门；集体企业的清算主体是其开办单位；联营企业的清算主体是其联营各方；有限责任公司的清算主体是其全体股东；股份有限公司的清算主体是其控股股东。 第三，清算主体的责任。由于清算主体在清理企业的债权债务过程中的主要职能和义务，就是尽量保全企业的财产，采取合法的措施回收企业的对外债权，从而实现企业财产的保值甚至增值；加之，清算责任是我国民法通则、公司法和企业法直接规定的法律责任，因此，如果清算主体不履行清算义务而实际损害了企业债权人的合法权益，人民法院可以判令其清算；如果清算主体在人民法院限定的期限内不尽清算责任，造成企业财产毁损、灭失、贬值，甚至私分企业财产，致使债权人的债权受到实际损失的，则无疑对债权人构成侵权，应对债权人因此产生的损失承担侵权赔偿责任。 第四，企业注销的认定 。我国在企业法人人格消灭或者法人权利能力终止的确认问题上，采取登记要件主义。因此，企业工商登记被注销后，不再具备民事主体资格，同时也不具备诉讼主体资格。 司法实践中，有时企业的工商登记信息虽然显示为“注销”，但企业并未组织清算，也未申请注销，从工商登记查询来看，注销的原因显示为“被吊销营业执照”。按照法律规定，企业法人被吊销营业执照，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，上述记载只是工商行政管理部门为方便登记管理所采取的一种行特殊措施，在此情形下，由于企业未经过法定清算程序，企业法人资格并未真正消灭，其民事主体资格及诉讼主体资格仍应按照《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后其民事诉讼地位如何确定的复函》）（法经〔2000〕24号函）中规定的原则进行处理。 **2、建设工程纠纷案件诉讼主体的确定** （1）建设单位内部不具备法人条件的职能部门或下属机构签订的建筑承包合同，产生纠纷后，应以该建设单位为诉讼主体，起诉或应诉。 ...
 好一阵功夫，又又又重写了博客框架，也写了个全站Ajax的简洁主题。 之前遇到的主要问题是把markdown保存成二进制文件，然后通过nodejs和webpack进行编译打包，这一个过程太繁琐，更新也不容易，显然不符合简洁的理念。 后来想想，我既然都已经把Issues做成了留言板了，为何不干脆把文章和页面数据也保存到Issues算了。实验证明确实是可行的，而且操作和更新也都变得很方便。 首先有一个cdn的问题，就是我本来想把所有文章里的图片都存到阿里云cdn，可后来才发现Github自动把Issues里的图片同步到它的服务器去了，所以我暂时也束手无策。 然后就是travis-ci，这个确实很实用，虽然打包发布的时间有那么一分多钟，但总比每次自己敲命令行好，但是最近也发现我每次push，它都打包发布了两次，第一次是我的push引起的，第二次是它发布引起的一个循环，可能是因为这个travis-ci和Github Pages兼容性不是很好的问题吧，暂时无解。 最后说下，这个博客系统折腾了好久，现在算是有了一个稳定的原型，现在看来代码技术都不是主要问题，只要花时间总能克服各种难题，而是使用了Issues做博客，毕竟Issues本来应该是用来讨论代码bug之类的，我这显然有点对不起Github，甚至有点良心不安，不过毕竟也只是我的个人博客，应该没啥大问题。
# **第一章 引言** 自2016年10月马云提出新零售概念以来，阿里积极布局线下，目前已实现对百货（银泰商业、中央商场） 、超市（联华超市、新华都、高鑫零售等） 、家电（苏宁云商） 、家居（居然之家）多业态覆盖；投资盒马鲜生和易果生鲜，打造新零售标杆。 2017年底以来，腾讯也加速线下布局，先后宣布参股永辉超市、家乐福、万达、海澜之家、步步高。至此，腾讯的超市阵营已形成永辉/红旗/中百+家乐福+步步高，同时线下非超市阵营也在逐步扩充（万达和海澜之家） 。 虽然阿里和腾讯分别在“电商”和“社交”领域拥有强势竞争力，但双方却似乎均未能很好地将这两个因素融合于一种新商业模式里。而当几乎整个零售行业都将目光聚焦于新零售上时，仅成立两年左右的拼多多低调地将“电商”与“社交”实现了协同融合，深挖微信海量活跃用户，基于社交关系背书的拼团分享模式，有效降低了用户下沉成本，触及更广人群，一跃成为2017年的电商黑马。 # 第二章 **公司概况** ## 第一节 公司概况 **拼多多**隶属于上海寻梦信息技术有限公司，创始人黄峥（38岁）2004年加入谷歌，2006 年与李开复一起被派到中国拓展业务，建立谷歌中国办公室，2007年离开谷歌后先后创办了手机电商、电商代运营和游戏公司，2015年4月成立拼好货，创立社交电商模式，2015年9月游戏公司内部孵化拼多多，2016年9月拼多多与拼好货合并。公司团队成员既涵盖宝洁、世界大型商超等 500 强企业，也包括谷歌、微软、雅虎、百度、阿里、腾讯等科技电商企业。 公司定位**C2B拼团的第三方社交电商平台**， 以**低价模式**让用户自**发的在微信、 朋友圈等发起拼团**，**用社交关系为网购背书**。2016年9月，公司与拼好货合并，双方均为低价团购模式下的社交电商，拼好货自营水果生鲜品类，与拼多多的食品、个护、美妆和服饰等形成有效互补。 ## 第二节 发展历程 成立以来发展迅速。公司成立2个月即2015年11月，在未投放广告的情况下，用户数突破 1200万人；2016年9月成立1年，注册用户数超1亿人，单月GMV超1亿元；2016年11月，单月GMV超20亿元，日均订单突破 200 万单；2017年3月，单月GMV超40亿元；2017年底用户规模超2亿人，目前用户数超3亿人。...
**一、劳动合同签署不合法的风险** 在公司实际运作过程中，经常存在“员工在其他公司缴纳社保，不愿意签署劳动合同”、“部分农村务工人员不愿意签署劳动合同”等实际情况，面对这种特殊情况，公司往往选择了不签署劳动合同的做法。 这种做法让公司面临着支付“双倍支付工资”的法律风险。 **二、职位和工作地点无法变更的风险** 公司在实际经营中经常会因为业务的需要对员工进行岗位调整或者变更办公地点，如果员工拒绝到新的岗位或者新的办公地点上班，并因此与公司发生纠纷，届时员工将难以辞退并会给公司带来诸多麻烦。 有些公司存在着员工在天津和外地办公的情况，面临着潜在的上述风险。 **三、联系方式非本人提供的风险** 与员工签订书面劳动合同时，在员工基本情况一栏中，要求员工本人亲笔填写，并且在合同中约定“乙方已确认上述联系方式由乙方提供，并承诺以上述联系方式作为甲方向乙方送达任何信息或者通知的有效途径，甲方的信息或者通知向上述联系地址、电话或者电子邮件发出后即视为向乙方有效送达。乙方保证上述联系方式如有变更将在7日内向甲方提交本人签字的书面的《联系方式变更报告》进行报备，否则，甲方依照上述任一联系方式向乙方发出的信息或通知，无论是否发生拒收、查无此人等任何无法送达乙方的情况，均视为已向乙方有效送达”。 **四、简历、资质证书造假的风险** 员工对个人简历、资质证书造假以符合公司的招聘要求或者提高入职成功的几率的情况屡见不鲜，多数公司在录用员工时未做实质审查，等到公司发现员工曾对个人简历、资质证书造假想要辞退员工时，无法辞退员工的风险就会出现。 **五、工资未拆分、未足额缴纳五险一金的风险** 实践中，常常出现公司不为员工缴纳五险一金，或者不按照员工工资全额缴纳五险一金的情况。不为员工缴纳五险一金或者不按照员工工资全额缴纳五险一金，虽然会减轻公司的负担，但是存在以下风险： 1、员工可以“未交纳（足额缴纳）社保／公积金”为由，随时与公司解除劳动关系，并向公司主张经济补偿金； 2、员工向社保／公积金监督检查机关举报的，会导致公司除全额补缴外，还会收到相关行政机关的严厉处罚（包括罚款和滞纳金）。 **六、未及时办理退工、退档、退保险、停公积金手续的风险** 根据《劳动合同法》第50条的规定“用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明，并在十五日内为劳动者办理档案和社会保险关系转移手续”以及《最高人民法院关于审理劳动争议案件适用法律若干问题的解释(二)》第五条的规定“劳动者与用人单位解除或者终止劳动关系后，请求用人单位……办理劳动者的人事档案、社会保险关系等移转手续产生的争议……人民法院应予受理”。 如果单位未按时完成上述工作，可能会被员工提起劳动仲裁或诉讼，面临赔偿失业金的风险。如果员工在离职时没有办理退工、退档、退保险、停公积金手续，则员工的劳动关系仍然存在于公司，即使员工离职，公司仍有义务为其缴纳五险一金，如果公司没有履行该义务，员工可以此为由向公司提起仲裁或者诉讼，公司仍然需要为员工补缴五险一金。 **七、工作时间不合法的风险** 我国劳动法明确规定，劳动者每天工作不超过8小时，每周工作时间不超过40小时，劳动者超时工作的，企业应当支付加班费。实践中，企业普遍存在下班以后加班，生产车间周六、日及节假日加班，但企业并未足额支付加班费的情况，这是企业普遍存在的法律风险。 员工可以此为由，随时与公司解除劳动关系，并向公司主张加班费及经济补偿金。如果确实因为工作需要，单位采取不定时工作制或综合计算工时工作制的，需要按照劳动部门的规定申请批准，如果未经批准企业擅自实行特殊工时工作制的，则面临劳动部门的责令整改和处罚。
1、超龄人员工伤认定 分析法律问题，以事实为依据，以法律为准绳，超龄人员能否认定工伤，首先找法律依据。人社部发〔2016〕29号《人力资源社会保障部关于执行若干问题的意见（二）》第二条第一款规定，达到或超过法定退休年龄，但未办理退休手续或者未依法享受城镇职工基本养老保险待遇，继续在原用人单位工作期间受到事故伤害或患职业病的，用人单位依法承担工伤保险责任。〔2010〕行他字第10号《最高人民法院行政审判庭关于超过法定退休年龄的进城务工农民因工伤亡的，应否适用〈工伤保险条例〉请示的答复》及〔2012〕行他字第13号《最高人民法院关于超过法定退休年龄的进城务工农民在工作时间内因公伤亡的，能否认定工伤的答复》均规定，用人单位聘用的超过法定退休年龄的务工农民，在工作时间内、因工作原因伤亡的，应当适用《工伤保险条例》的有关规定进行工伤认定。 其次，结合笔者今年办理的工伤案件，案情是邓某，男，1958年10月出生，2022年7月12日11时左右，在重庆渝北某建筑工程工地干活受伤，受伤时已满63岁，超过法定退休年龄60岁，系农村居民，有农村养老保险，每月领取120.19元，未享受城镇职工基本养老保险待遇。根据前述法律法规，邓某的情况可以申请工伤认定。在提交工伤认定申请材料时，笔者同时提交了一份社保登记机关出具的“未领取城镇职工基本养老保险待遇”的证明，2023年4月21日渝北区人社局作出认定工伤决定书。 因此，对于超过法定退休年龄，但作为未享受城镇职工基本养老保险待遇的劳动者，可以进行工伤认定。 2、农民工工伤认定 通常工伤系劳动者为用人单位干活受伤，同时，双方需要存在劳动关系或者事实劳动关系。但笔者的案例中邓某是农民工，系工友介绍到工地上为包工头干活，包工头并不具备建立劳动关系的主体资格，邓某与包工头不存在劳动关系或事实劳动关系，这种情况为何邓某依然能够认定为工伤？笔者分析，法律依据主要有，第一，劳社部发〔2005〕12号《劳动和社会保障部关于确立劳动关系有关事项的通知》第四条规定：“建筑施工、矿山企业等用人单位将工程（业务）或经营权发包给不具备用工主体资格的组织或自然人，对该组织或自然人招用的劳动者，由具备用工主体资格的发包方承担用工主体责任”。第二，人社部发〔2013〕34号《人力资源和社会保障部《关于执行若干问题的意见》第七条规定：“具备用工主体资格的承包单位违反法律、法规规定将承包业务转包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人招用的劳动者从事承包业务时因工伤亡的，由该具有用工主体资格的承包单位承担用人单位应承担的工伤保险责任”。第三，法释〔2014〕9号《最高人民法院》第三条规定：“社会保险行政部门认定下列单位为承担工伤保险责任单位的，人民法院应予支持：……（四）用工单位违反法律、法规规定将承包业务转包、分包给不具备用工主体资格的组织或者自然人，该组织或者自然人聘用的职工从事承包业务时因工伤亡的，用工单位为承担工伤保险责任的单位；（五）个人挂靠其他单位对外经营，其聘用的人员因工伤亡的，被挂靠单位为承担工伤保险责任的单位。”
# 实务指引：离婚诉讼的基本流程与法律要点 > 文章来源最高人民法院司法案例研究院 离婚诉讼一般经历三个阶段 诉辩阶段 ▼ 审理阶段 ▼ 判执阶段  （离婚诉讼基本流程图） ### **一、诉辩阶段** #### 确定诉讼主体和起诉时间 夫妻任何一方均可向人民法院提起离婚诉讼，其中提起诉讼的一方为原告，另一方为被告。起诉无时间限制，但下列情形除外： *【参见《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一千零八十一条、第一千零八十二条，《中华人民共和国民事诉讼法（2021修正）》（以下简称民事诉讼法）第一百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释（2022修正）》（以下简称民诉法解释）第二百一十四条】* （1）女方在怀孕期间、分娩后一年内或中止妊娠后六个月内，男方不得提出离婚； （2）判决不准离婚或调解和好的离婚案件，没有新情况、新理由，前次诉讼中的原告不得在六个月内再次起诉离婚； （3）原告撤诉或者按撤诉处理的离婚案件，没有新情况、新理由，前次诉讼中的原告不得在六个月内再次起诉离婚； （4）现役军人的配偶未经军人同意，不得起诉离婚。但是，军人一方有重大过错的除外。 #### 确定受诉法院 *【参见民事诉讼法第二十二条、第二十三条，民诉法司法解释第七条、第十二条】* （1）通常由被告住所地人民法院管辖，被告住所地与经常居住地不一致的，由经常居住地人民法院管辖。 （2）对被告不在中华人民共和国领域内居住、下落不明、宣告失踪、被采取强制性教育措施、被监禁的，由原告住所地人民法院管辖；原告住所地与经常居住地不一致的，由原告经常居住地人民法院管辖。 （3）当事人的户籍迁出后尚未落户，有经常居住地的，由该地人民法院管辖；没有经常居住地的，由其原户籍所在地人民法院管辖。 （4）夫妻一方离开住所地超过一年，另一方起诉离婚的案件，可以由原告住所地人民法院管辖。 （5）夫妻双方离开住所地超过一年，一方起诉离婚的案件，由被告经常居住地人民法院管辖；没有经常居住地的，由原告起诉时被告居住地人民法院管辖。...
> 文章来源：人民法院报、最高人民法院司法案例研究院 买房是人生一大事 在签订房屋买卖合同时 需要多加注意 了解合同内容 谨防合同陷阱 ### **签订空白条款需注意** #### **01** **看是否有商品房预售许可证** 取得商品房预售许可证必须符合下列条件： （1）开发企业具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书； （2）取得土地使用权证书和使用土地批准文件； （3）持有建设工程规划许可证和建设工程开工许可证； （4）已通过竣工验收； （5）供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定进度和交付日期； （6）物业管理方案已落实。 购房人可到房地产管理部门核实该商品房预售许可证真假，无商品房预售许可证对外销售房屋的，购买时都有隐患，存有不安全因素。 #### **02** **看合同中的土地性质** 现在很多房地产开发项目的用地虽然是出让用地，但由于土地性质为综合用地或者商住两用地，导致土地使用年限不是70年，甚至有些只有40年。 在购买时一定要看清土地是否为出让取得以及土地使用年限是否为70年。目前法律只是规定住宅到期可自动续期，其他非住宅性质土地一般需缴费续期。 #### **03** **看清楚房屋用途** 现在有些对外销售的房屋虽然和住宅一样，但用途为公寓。 公寓能否作为学区房，目前教育部门没有明确答复，因此为了孩子入学购房的要特别慎重。...